抢手房源，多家中介争相抢购优质

毕业季过后，大量大学毕业生进入职场，同时寻找属于自己的“巢穴”。然而，由于世界上缺乏经验，许多毕业生第一次租房“受苦”的情况并不少见。甚至有很多毕业生感叹：“租房比找工作还难。"

房地产经纪人正规吗？租金合理吗？房子合法安全吗？如何确定物品损坏的责任？近日，北京市房山区人民法院发布了法院审理的房屋租赁纠纷典型案例，《法治日报》记者整理了其中部分案例，以期通过案例解读，明确毕业季租房问题，让广大毕业生安心租房。

同一房源的多个代理

择优选不算跳顺序

2021年6月，某房企经纪人石某为刚毕业的李某推荐了一套住宅公寓，并提供看房服务。李某在看房后表示有意租房。与房东沟通后，施某与李某商量签订合同事宜，但李某一直拖延签约，并询问优惠中介费。

经过反复沟通，李某表示，自己从其他中介公司租下了石某推荐的房子，但石某认为某的行为是“跳楼令”，侵犯了公司利益，于是代表公司诉法院，要求李某支付中介信息服务费。

庭审中，李某告诉法官，其租房前跟随多名代理人对房屋进行检查，其和房东均未以房产中介为原告签订任何形式的排他性委托协议，且该房屋在多个中介机构的租赁平台上挂牌;在签订合同之前，我没有通过这家公司获得房东的信息，更不用说直接和房东签订房屋租赁合同了。因此，李某认为，其与其他中介公司签订合同并完成租赁的行为不构成“跳订单”。

法院经审理认为，根据法律和中介行业惯例，判断承租人是否构成“跳楼令”的关键，取决于承租人是否利用中介公司提供的住房信息、机会等条件订立合同。一般来说，只要承租人实际接受中介人的中介服务并与第三人订立合同，就可以推定合同的成立与中介提供的服务之间存在因果关系。本案中，虽然原告先向李某展示了涉案房屋，但该房屋被多家中介公司挂牌出租，在多家中介公司推荐涉案房屋时，李某有权选择报价低或服务好的中介公司进行交易。因此，李某的行为不构成“跳单”违约，法院据此驳回原告要求李某支付中介信息服务费的诉讼请求。

违章建造房屋合同无效

退还预付的损害赔偿金

2022年7月，刚大学毕业的刘某与一位村民王某签订了为期一年的房屋租赁合同，租下了王某自建房屋，并支付了一年的房租1.8万元。同年9月，该房屋因认定为违章建筑而被拆除，刘某的电脑、纪念册、书籍等物品因房屋突然拆迁而受损。

由于赔偿

事宜协商不果，刘某诉法院，要求双方签订的租赁合同无效，王某于2022年10月至2023年6月返还房租，并赔偿财产损失、搬家人工费、交通费等共计2万元。对此，王某表示，他已明确告知刘某，房屋可能被拆迁，

并在拆迁前3天通知刘某，房屋拆迁后，经刘某同意，为他租了新房，因此不应承担赔偿责任。

法院经审理认为，王某某房屋未取得建设项目规划许可证，双方订立的房屋租赁合同无效。根据相关法律法规规定，出租违章建筑合同无效，出租人应将相应的租金退还承租人，但有权向承租人索要房屋使用过程中的占用费，具体标准可参照合同约定的租金标准和周边房屋的租金标准;承租人有权要求出租人退还合同约定的租金、押金、租赁保证金等费用，承租人也可以根据出租人的过错程度向出租人索赔装修损失和实际搬迁损失。

在这种情况下，

涉案房屋已按违法建筑拆除，刘某要求退还预付租金和搬家劳务、运输费用合理部分的主张具有事实和法律依据，法院予以支持。关于财产损失，法院不予支持这一主张，因为刘某没有提交有效证据证明损失数额，而且刘某在拆迁当日没有妥善处置现场的账簿和物品，导致损失增加。据此，法院在综合案情后，判令王某退还刘某预付的租金，并赔偿刘某合计1.5万元的搬家费。

法官提醒，承租人在签订合同前应审查租赁房屋的规划程序，避免因合同无效而无法继续使用租赁房屋。如果后期合同无效，承租人应及时搬出租赁房屋，避免自身损失扩大。

擅自处置业主家具

构成侵权折扣

2019年6月，大学毕业后，贾某租下了蒋某的房子，双方签订的租赁合同就房屋状况、合同解除、违约责任等事项明确约定。2022年2月，双方租赁关系终止，蒋某发现房屋部分设施在验收过程中受损严重，于是要求贾某赔偿。

然而，贾某不仅拒绝赔偿，还采取了粘贴大字、用胶水填充门锁等攻击性行为，导致无法继续租房。对此，江某诉法院，要求免除房屋定金，要求贾某赔偿房屋配套设施的财产损失和房屋不能出租期间的租金损失共计4.9万元。

庭审中，贾某提出反诉，要求江某退还押金和水电费共计7259.39元。贾某认为，蒋某配备的沙发由于年代久远、自然磨损等原因，不能再正常使用，扔掉旧沙发是基于房屋的合法使用权，不应承担任何赔偿。退房时，他已经向蒋某提供了另一张沙发来更换，但蒋某自愿放弃，因此不同意新沙发的诉讼。

法院经审理认为，承租人在租赁房屋使用过程中，有义务按照约定使用并妥善保管租赁物，因租赁物未履行义务而灭失、损坏或者丢失的，应当承担赔偿责任。当然，如果租赁物自然枯竭，承租人无需承担赔偿责任。本案中，贾某作为房屋的承租人，未按照合同和诚实信用原则合理使用房屋，保管好房屋及内部设施设备，擅自处置房屋内的沙发，侵犯了蒋某的合法权益。同时，如果蒋某出租房屋以牟利，还应承担因房屋及其内部设备设施正常使用而造成的折旧和合理磨损风险，不应随意转嫁风险，将成本转嫁给承租人。

法院综合考虑贾某租赁期、租赁期间发生的合理损耗、涉案家具市场价格、房屋损坏等因素，认定蒋某相关损失为8000元。对于无法出租的房屋损失，法院认为江某未能提供有效证据，缺乏事实和法律依据，不予支持。

因此，

法院判令承租人贾某赔偿房东蒋某8000元的物业费损失，蒋某必须退还贾某合计7147元的押金和水电费。

法官提醒承租人应妥善使用和保管房屋及房屋内的设施，并告知出租人

折旧磨损发生时，如果出租人以此为由拒绝退还押金或要求赔偿，则有必要确定房屋和房屋设施的折旧是否超过正常使用限额。

在初始阶段终止合同

自责押金难以申领

2022年6月，王某与洋某签订房屋租赁合同，交纳定金8000元，月租金5000元，合同约定“房屋存在安全隐患的，承租人有权单方解除本合同，出租人向承租人支付违约金;承租人提前收回租赁的，应当提前30日通知出租人并支付违约金”。

同年6月30日，王某搬家时，发现房子存在浴霸灯保暖、燃气器具无法使用、门锁破等问题，认为出租房屋存在安全隐患，于是将物品搬回，7月10日向杨某提出解除合同。后来，因双方未能就解除合同进行协商，王某将杨某诉至法院，要求确认租赁合同解除，并要求杨某退还租金及定金共计13000元。庭审中，杨某同意解除合同，

但否认房屋存在安全隐患，并当庭反诉，主张王某单方解除合同构成违约，定金不应作为违约金退还。

法院经审理认为，王某在合同进入履约状态后提出的撤销租赁建议过于随意，王某提出的租赁住房相关问题不构成“安全隐患”，不足以作为解除合同的依据。 所以王某应当承担违约责任。王某通知杨某解除合同，明确表示其将不再履行合同义务，构成预期违约，合同自通知日解除，王某应支付从合同开始至合同终止之日的租金。据此，法院判决王某与杨某签订的租赁合同于2022年7月10日终止，8000元定金不作为违约金退还，杨某扣除租赁期后，须退还王某剩余租金3330元。

法官提醒，租房需要谨慎，承租人在签订房屋租赁合同时应全面审查房屋状况，充分考虑自身情况，与出租人协商租金、租赁期限、违约责任等合同条款，并在合理范围内明确违约责任，避免不必要的麻烦。

监管集市

《民法典》相关规定

第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物磨损的，不承担赔偿责任。

第七百一十一条 承租人未按照约定方式或者按照租赁物的性质使用租赁物，造成租赁物损失的，出租人可以解除合同，要求赔偿损失。

第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不当造成租赁物损坏、遗失的，应当承担赔偿责任。

最高人民法院关于审理城镇住房租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释

第二条 出租人与承租人签订的房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建造的房屋，租赁合同无效。但是，在第一审法院辩论结束前取得建设项目规划许可证或者主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。